[AI 비교/부동산 분석] Chat gpt, Gemini(제미나이), Perplexity(퍼플렉시티)에 같은 프롬프트로 서울 용산 이촌/성동구 10억대 아파트 비교분석을 시켜봤다! > NEW 영어기초확립

​​여러 서울 9억대 25평 가성비 아파트 AI에 같은 프롬프트를 넣어서 결과물을 비교분석해보고 있다.​​오늘은 용산 서부 이촌, 성동구 10억대 아파트 몇개 집어서 비교분석을 시텨봤다. ​​지하철에서 그냥 휘갈겨적어서 프롬프트 좀 조악할 수 있음ㅋㅋㅋ​​프롬프트:서울숲 한신더휴, 서부이촌동 현대한강 아파트, 서부이촌 동아그린 아파트, 마장동 청계 현대 아파트, 상왕십리 자이아파트, 왕십리 삼성아파트, 지금까지 언급한 아파트중에서 5년뒤, 10년뒤의 가격예측/수익성/수익률, 입지 호재들의 실현가능성(퍼센테이지), 호재들의 사업진척도, 최근 10월 현재 가격, 등등의 투자성을 다각도로 부동산 전문가답게 정부 문서들까지 다 고려해서 5천자이상으로 전문 분석해줘​결과물​퍼플렉시티요약 정리는 잘했는데 그닥 유의미한 분석 결과는 아니었다..ㅋㅋ​지금까지 언급한 아파트중에서 5년뒤, 10년뒤의 가격예측/수익성/수익률, 입지 호재들의 실현가능성(퍼센테이지), 호재들의 사업진척도, 최근 10월 현재 가격, 등등의 투자성을 다각도로 부동산 전문가답게 정부 문서들까지 다 고려해서 5천자이상으로 전문 분석해줘​서울 주요 아파트 단지 중 왕십리 삼성아파트, 마장동 청계현대아파트, 왕 상왕십리 자이아파트, 서부이촌동 현대한강아파트, 동아그린아파트, 서울숲 한신더휴 아파트를 대상으로 2025년 10월 현재 시점에서 5년, 10년 후 가격예측, 수익성 및 수익률 전망, 입지 호재 실현 가능성, 호재 사업 진척도 등을 다각도로 분석한 전문 부동산 보고서를 제공한다. 이 보고서는 국토교통부, 서울시 고시 및 행정문서, 정부 정책 자료, 그리고 최신 부동산 시장 데이터를 토대로 전문가 관점에서 작성되었으며, 투자자들이 중장기 투자를 고려할 때 참고할 가치가 매우 높다.​***​## 1. 대상 단지별 개요 및 최근(2025년 10월) 시세​| 단지명 | 소재지 | 준공연도 | 세대수 | 평형대(㎡) | 2025년 10월 시세(억 원) | 평단가(만원/㎡) | 특이사항 ||----------------------|----------------|----------|----------------|-----------------|------------------------------------------------|-------------------------------|----------------------------------|| 왕십리 삼성아파트 | 성동구 마장동 | 1996년 | 430세대 | 59㎡ | 약 9억 원(25평 기준) | 약 3,250만원 | 역세권, 노후 리모델링·재건축 대상지 || 마장동 청계현대아파트 | 성동구 마장동 | 1998년 | 1,017세대 | 59㎡ | 약 9억 원대 | 약 3,300만원 | 대단지, 재개발·리모델링 예상 || 왕 상왕십리 자이아파트 | 성동구 하왕십리동 | 2017년 | 713세대 | 84㎡ | 17억~18억 원 | 약 4,150만원 | 신축, 재개발·뉴타운 연계 호재 || 현대한강아파트 | 용산구 서부이촌동 | 1996년 | 216세대 | 84㎡ | 20억 원대 중반~23억 원 | 5,000만원 이상 | 한강 조망, 단지 소규모 고급 단지 || 동아그린아파트 | 용산구 서부이촌동 | 1990년대 | 약 400세대 | 84㎡ | 17억~20억 원 | 약 4,300만원 | 통합 재건축 추진, 용적률 상승 기대 || 서울숲 한신더휴 | 성동구 행당동 | 2003년 | 1,410세대 | 59㎡, 84㎡ | 12~15억 원대 | 약 4,100~4,500만원 | 대단지, 친환경·교통 인프라 우수 |​***​## 2. 입지 호재 및 사업 진척도​### 2.1 성동구 일대 주요 개발 사업 현황​- **성수전략정비구역**: 약 9,400세대 규모 초고층 재개발 단지로 2025년 3월 정비계획 고시를 마치고, 시공사 선정 예정. 사업 진척도 약 35~40%, 실현 가능성은 80% 수준으로 평가[1][2][3].- **마장동 한전 부지 개발**: 민간 기업 BS그룹이 5,000억 원에 낙찰, 3,000세대 규모의 복합주거단지 예정. 착공은 2026~27년 가시화, 실현 가능성 75~80%[4][5][6].- **금고동 재개발**: 일부 구역 이주 시작, 2년 내 공사 착공 목표. 실현 예상 가능성 70~75% 수준[2].- **왕십리 뉴타운 및 GTX-C 노선**: GTX-C 확정, 왕십리역 메가 허브화 추진 중. 사업 진척도 40~50%, 실현 가능성 높음(85-90%)[2].​### 2.2 용산구 서부이촌동 재건축 및 개발​- **이촌1구역 재건축**: 최대 49층 775세대 단지, 2025년 하반기 주민 공람 진행 중, 용적률 상향안을 서울시에 제출. 착공 목표 2026년, 진척도 30~40%, 실현 가능성 65~70%대[7][8][9].- **동아그린 단지 통합 재건축**: 용적률 상향 기대, 2027년 이후 본격 개발 예정. 추진 진척도 25~35%, 실현 가능성 60~70%[10][11].- **용산국제업무지구 개발**: 인근 대규모 사업 진행으로 개발 시너지 기대. 서울 9억대 25평 가성비 아파트 실현 가능성 약 75~85%[7][9].​### 2.3 서울숲 한신더휴 주변 호재​- 서울숲 초고층 복합개발 예정, 시공사 선정 단계, 2026년 착공 기대[12][1].- GTX-C 왕십리역 인접, 2027년 완공 예정으로 도심 접근성 향상[2].- 교육·문화시설 확충, 친환경 인프라 지속 개선[12][2].​***​## 3. 5년·10년 후 가격 및 수익률 예상​### 3.1 5년 후 (2030년) 가격 예측​- 일반적으로 연평균 5% 복리 수익률 가정- 재건축·재개발 성공 가능 구간은 연평균 6~8% 추정- 신축 및 교통·인프라 호재 단지는 30~50% 상승 가능- 구축 단지는 25~35% 상승 예상​| 단지명 | 5년 후 예상 시세(억 원) | 5년 예상 수익률(%) | 5년 호재 실현 영향(추가%) ||----------------------|------------------------------------|--------------------------|-------------------------------------|| 왕십리 삼성아파트 | 약 11.5억 | 약 28% | 재건축 성공 시 +15~20% || 마장동 청계현대아파트 | 약 11.5억 | 약 28% | 재개발 성공 시 +20~30% || 왕 상왕십리 자이아파트| 약 22.4억 | 약 28% | 뉴타운, 교통 호재 연계 +10~15% || 현대한강아파트 | 약 26.8억 | 약 28% | 한강뷰+재건축 프리미엄 +15~25% || 동아그린아파트 | 약 23.6억 | 약 28% | 통합 재건축 효과 +20~30% || 서울숲 한신더휴 | 약 17.9억 | 약 28% | 입지·호재 반영 추가 +10~15% |​### 3.2 10년 후 (2035년) 가격 예측​- 재개발 및 재건축 사업 완료 단지 기준 매매가 급등 예상- 연평균 8~10% 이상 시세 상승 가능성, 인기 단지는 150% 이상 상승 가능- 한강변 단지는 프리미엄과 신축 가치 상승 기대​| 단지명 | 10년 후 예상 시세(억 원) | 10년 예상 수익률(%) ||----------------------|--------------------------------|-----------------------|| 왕십리 삼성아파트 | 약 14.4억 | 약 63% || 마장동 청계현대아파트 | 약 14.4억 | 약 63% || 왕 상왕십리 자이아파트| 약 28억 | 약 63% || 현대한강아파트 | 약 33억 | 약 63% || 동아그린아파트 | 약 29.2억 | 약 63% || 서울숲 한신더휴 | 약 22.1억 | 약 63% |​***​## 4. 정부 정책과 시장 리스크​- 서울시 및 국토교통부는 2025년 재개발·재건축 활성화 정책 추진 중: 공급 확대, 정비사업 간소화, 주민 이주 지원 등 다각도에서 지원[1][3][7][13].- 대출 규제 완화와 금리 인하 조짐으로 금년도 후반부터 부동산 거래 활성화 기대[14][15].- 다만 서울 일부 지역 공급 과잉 우려와 금리 상승 위험 여전, 단기 변동성 대비 필요[16][17].- 신속통합기획 등 정책 활성화로 사업 추진 속도와 효율성 향상 기대[13][18].​***​## 5. 투자 종합 평가​| 단지명 | 5년 기대 수익률 (%) | 10년 기대 수익률 (%) | 호재 실현 가능성 (%) | 사업 진척도 (%) | 투자 강점 및 유의점 ||----------------------|------------------|------------------|-----------------|--------------|---------------------------------------------|| 왕십리 삼성아파트 | 25~40 | 80~110 | 75 | 40~50 | 역세권·재건축으로 장기 성장 기대. 단기 리스크 주의. || 마장동 청계현대아파트 | 25~35 | 80 | 70 | 30~40 | 대단지·재개발 호재 있지만 사업 초기로 변동성 존재. || 왕 상왕십리 자이아파트| 30~50 | 100 이상 | 80 | 40~50 | 신축 및 인프라 호재 강력. 안정성과 성장 겸비. || 현대한강아파트 | 35~50 | 90~130 | 75 | 30~40 | 한강 조망 프리미엄 및 재건축 기대, 고가 투자 부담 있음. || 동아그린아파트 | 30~45 | 90 | 70 | 25~35 | 재건축 기대감 크나, 추진 변수 및 주민갈등 존재. || 서울숲 한신더휴 | 30~50 | 90~120 | 80 | 40~50 | 친환경 입지·교통 인프라 강화, 장기 보유 가치 높음. |​***​## 6. 전문가 제안 및 결론​- **분산투자 및 단계별 접근 권장**: 노후 단지는 재건축 서울 9억대 25평 가성비 아파트 등 사업 진행 상황 체크를 계속하며 투자, 신축 단지는 안정적 보유 권장.- **시장 및 정책 모니터링 필수**: 정부 정책 변화, 대출 규제, 금리 변동, 신규 공급 상황을 면밀히 살피며 유연하게 대응.- **포트폴리오 다변화**: 성동구와 용산구 핵심입지에 분산 투자해 리스크 최소화.- **중장기 실현 가치 중심 투자**: 5~10년 후 부동산 시장의 최대 성장기 대응 준비 필수.​서울 강북 및 용산권 주요 입지는 정부 정책과 민간 개발 사업 호재가 집중된 지역으로, 본 투자 대상 단지들은 입지 강점과 호재 실현 가능성 측면에서 향후 5년, 10년 내 높은 수익률을 기록할 잠재력을 가지고 있다. 다만 부동산 정책과 금리, 경제 환경 등 불확실성이 여전히 크므로 전문가와 긴밀히 협력해 전략적 투자가 요구된다.​***​본 보고서는 국토교통부 고시, 서울시 도시계획 문서, 최신 부동산 거래 데이터와 투자 전문가 의견을 종합해 작성되었으며, 추가 맞춤형 심층 분석도 가능하다.​인용:​​​​Chat gpt좋습니다 — 요청하신 6개 단지(서울숲 한신더휴 / 서부이촌 현대한강 / 서부이촌 동아그린 / 마장동 청계현대 / 상왕십리(왕십리) 자이 / 왕십리 삼성)에 대해 (1) 2025년 10월(최근) 시세 근거, (2) 주변·지역별 호재(재개발·교통·대형 개발) 실현 가능성(퍼센트)과 사업 진척도(요약), (3) 5년·10년 가격전망(보수·중립·낙관 시나리오, 연평균(CAGR)·예상 가격범위), **(4) 수익성(단순 기대 자본수익률과 현행 전세·시세 대비 지표)**를 부동산 전문가 관점에서 정리해 드립니다. 근거가 되는 공적/민간 실거래·통계·언론 자료를 본문에 함께 인용했습니다(주요 근거는 문장 끝의 각주 형식).아래 내용은 공식 통계(국토부/서울시/KB/부동산통계포털 등) + 최근 실거래/언론 보도를 종합해 ‘가능성(퍼센트)’과 ‘가격 전망’을 합리적(보수적→낙관적) 범위로 제시한 것입니다.​1) 전체 거시·지역 컨텍스트 (요약) — 투자 판단의 기준점​2024–2025년 기준 서울 아파트 시장은 지역·상품별 양극화가 뚜렷합니다. 강변·역세권·대형 개발(용산국제업무지구, 성수 삼표부지 등) 연계 지역은 상대적 프리미엄 형성 중이며, 공시가격·세제·대출 규제는 중장기 수익성 계산에 영향 줍니다. 국토부·KB·부동산통계지표에 따르면 2025년 공시가격 연간 상승(전국 약 3~4%)과 서울 일부 고가지역의 강한 상승이 관찰됩니다. ​핵심 호재(단기간에 가격에 민감하게 반영되는 요인): (A) 용산국제업무지구 재개발(이촌·용산권 프리미엄), (B) 성수·서울숲 일대 대규모 재개발(삼표 부지 등), (C) GTX-C(왕십리 정차 등)·지하철 연계, (D) 지역별 역세권·학군·한강뷰 여부. 이들 호재는 실현 단계(행정절차 완료 → 착공 → 완공)에 따라 시세에 빠르게 반영됩니다. ​2) 단지별 요약표 (즉시판단용 — 숫자는 ‘최근 시세(근거) / 보수적·중립·낙관 5yr·10yr CAGR’ 형태)​참고: ‘최근 시세’는 2025년 910월 실거래·KB시세 등 공개자료 기준(평형별 표준형(전용 5984㎡ 계열)으로 표기). 상세 근거는 각 단지 항목에 표기합니다.​서울숲 한신더휴 (행당/서울숲 인접) — 최근 시세(전용 59㎡ 계열): 약 15.3억–17.2억(KB·실거래 혼재). 5yr CAGR: 보수 02% / 중립 35% / 낙관 68%. 10yr CAGR: 보수 0.52.5% / 중립 34.5% / 낙관 57%. (근거: 실거래·KB시세). ​서부이촌동 현대한강 — 최근 시세(전용 76㎡ 계열): 약 16.5억–23억(평형·층 따라 변동), KB/실거래 반영. 5yr CAGR: 보수 01.5% / 중립 3.55.5% / 낙관 69%. 10yr: 보수 12.5% / 중립 3.55% / 낙관 5.58%. (용산권 개발의 직접 수혜 가능성 반영). ​서부이촌 동아그린 — 최근 시세(전용 61㎡ 계열): 약 11억–17억(최근 KB·실거래 시세 갭 존재). 5yr CAGR: 보수 02% / 중립 34.5% / 낙관 68%. 10yr: 보수 0.52.5% / 중립 34.5% / 낙관 5.57.5%. ​마장동 청계현대 — 최근 시세(전용 81㎡ 계열): 약 9억–9.5억(실거래 2025.08~09 기준). 5yr CAGR: 보수 -11% / 중립 1.53% / 낙관 46% (성동 대형 개발·재개발 인접성에 따라 상단 가능). 10yr: 보수 01.5% / 중립 23.5% / 낙관 4.56.5%. ​상왕십리(하왕십리) 왕십리자이 — 최근 시세(전용 73㎡ 계열): 약 14.5억–15.3억(최근 실거래·KB). 5yr CAGR: 보수 02% / 중립 35% / 낙관 68%. 10yr: 보수 0.52.5% / 중립 34.5% / 낙관 5.57%. ​왕십리 삼성아파트 서울 9억대 25평 가성비 아파트 (마장동) — 최근 시세(전용 85㎡ 계열): 약 9억–10억(실거래). 5yr CAGR: 보수 -11% / 중립 1.53.5% / 낙관 46%. 10yr: 보수 01.5% / 중립 24% / 낙관 4.56.5%. ​(위 숫자는 동일 평형·층 기준으로 단순 비교한 범위입니다. 실거래는 층·향·관리 상태에 따라 ±10~30% 차이 발생)​3) 호재·사업별 실현가능성(퍼센티지) 및 진척도(요약 근거)​용산국제업무지구(정비창 부지) — 이촌·현대한강·용산권 직접 영향​실현 가능성(5년 내 착공/진행): 85% — 2025년 하반기(보도 기준) ‘도시개발 계획 변경안’ 제출·기공식 일정 보도 등으로 착공 전 행정절차(기공식→착공) 단계에 진입한 상태. 완공(대규모 복합사업)은 장기(2030년대 초중반) 소요. ​사업 진척도(요점): 공동협약·계획(서울시·국토부·코레일 등) 체결 → 실시계획·설계 단계 진행 → 기공식 예정(2025.11 보도) → 착공(단계적). ​성수(서울숲 일대) — 삼표레미콘 부지 등 대형 개발(초고층·공공기여)​실현 가능성(본안행정절차·착공까지 1~3년): 75–85% — 2025년 주민공람·지구단위계획·사전협상 마무리 단계(보고·전략환경영향평가·지구계획 등 진행). 착공 목표(2026~)·완공(2030 목표) 보도 다수. 다만 공공기여·지구계획 협의에서 일부 변경 가능. ​GTX-C (왕십리 정차 추진)​실현 가능성(정차 확정·착공): 80–90% — GTX-C 노선 사업 자체는 기초적 승인·시공자 선정·착공 절차가 진행 중이며, ‘왕십리역 추가정차’도 중앙·지자체·주민 협의로 추진·확정 노력 중(관계 문서·지자체 자료 존재). 다만 착공·완공 시점은 노선 전체 계획에 좌우. ​지역 소규모 재개발·역세권 정비(왕십리·마장·이촌 주변)​실현 가능성: 단지별로 편차 큼. 왕십리(광역역세권)·성수(대형 부지)는 강한 실현력, 마장·이촌 일부 노후단지는 ‘재건축 논의→사업성 검토’ 단계로 50–70% 범위. (단지 구체 계획은 개별 조합·구청 공문 필요)​4) 단지별 상세 분석 및 투자 판단(전문가 관점)​원하시면 각 단지에 대해 동일 평형(예: 전용 84㎡ 또는 59㎡ 기준)로 수익 시뮬레이션(숫자: 현재가 → 5년/10년 예측가 → 보유세·양도세·기대수익률) 엑셀 표로 만들어 드릴 수 있습니다. (지금 바로 표로 만들기를 원하시면 알려 주세요 — 해당 데이터는 위 실거래·KB 기준으로 표준화해 제공합니다.)​A. 서울숲 한신더휴 (행당·서울숲 인접)​최근 시세(참고): 실거래 기준 전용 59㎡·80㎡ 계열 최근 거래가 14–17억대(2025.08~09 실거래). KB시세 역시 16억대 전후 표시. ​입지·호재: 서울숲·한강 접근성, 성수 대규모 재개발(삼표부지)로 인한 ‘한강뷰·고급 주거벨트 확장’ 수혜 예상. GTX-C(왕십리역) 및 왕십리역권 재개발과 연계될 경우 배후 수요 견고. ​리스크: 단지 자체는 준신축(2003년) — 경쟁 신축(성수·서울숲 신축 대단지·초고층)과 브랜드 경쟁에서 밀릴 수 있음. 세제·대출 규제에 민감(고가 구간).​투자판단(요약): 단기 투기적 접근 비권장. 중장기(5~10년) 보유 시 ‘성수축·한강벨트 프리미엄’ 반영 가능 (중립 시 3–5%/연). 단, 이익 실현 시점의 보유기간·세제(양도세 비과세 여부)에 유의.​B. 서부이촌동 — 현대한강​최근 시세(참고): 전용 76㎡ 계열 실거래 16억대~20억대, 일부 고층·호실은 20억대 초중반 거래도 확인. ​입지·호재: 용산국제업무지구의 가장 직접적 영향권(정비창 부지 재개발 바로 인접 가능). 한강 접근성·전통적 고급 주거지로서 재평가될 가능성 높음. ​리스크: 노후(1997년)·단지 규모·향·층에 따라 가격 변동 폭 큼. 용산사업의 세부 착공·분양구조에 따라 수혜가 지역 내부에서 균등하지 않을 수 있음.​투자판단: 잠재 상방(낙관적) — 용산 개발(고용·업무시설·녹지 등)이 현실화되면 510년 내 의미있는 프리미엄(연평균 48% 수준 가능). 다만 진입시점(현재가 대비)과 자금조달 비용을 엄격히 계산해야 함.​C. 서부이촌 — 동아그린​최근 시세(참고): 전용 61㎡ 계열 최근 실거래·KB시세 11억~17억대(평형·층 차이). ​입지·호재: 이촌동 내 ‘한강+용산 권역’ 수혜 가능. 다만 단지 연식·구조상 신축·브랜드 단지 대비 리모델링·재건축 가능성은 낮은 편(노후도·용적률 고려).​투자판단: 중립적 — 안정적 임대수요(외교·대사관·한강 접근 수요)가 있어 보유 수익(전세·월세)에 대한 방어력은 있으나, 자본차익은 현대한강처럼 고비중 예상되진 않음.​D. 마장동 청계현대​최근 시세(참고): 전용 81㎡ 계열 실거래 9억대 전후. 대단지(1,017세대)로 거래량은 양호. ​입지·호재: 성동구 전체의 대형 개발(성수 전략정비구역·삼표부지) 수혜권(인접성에 따라 차별) 및 왕십리역 광역화 호재(교통개선) 영향 가능. 대체로 가성비(매매가 대비 교통·생활 인프라 우수) 강점.​투자판단: 가성비형 장기 보유 권장 — 즉시 급등 기대보다는 안정적 임대수익·중장기 재평가(성동구 프리미엄 상승)에 기대.​E. 상왕십리(왕십리자이)​최근 시세(참고): 2017년 준공(신축에 가깝) — 전용 73㎡ 계열 14~15억대 실거래. 역세권·신축성·관리상태가 강점. ​입지·호재: 왕십리 서울 9억대 25평 가성비 아파트 역세권(지하철·GTX-C 연계 가능)·상업시설·학군으로 수요가 매우 견고. GTX-C 정차 시 시세 프리미엄이 강화될 가능성 큼. ​투자판단: 안정적/우상향 — 신축성·역세권 프리미엄으로 5년·10년 장기 보유시 양호한 수익 기대(중립 3~5%/연).​F. 왕십리 삼성아파트(마장동)​최근 시세(참고): 전용 85㎡ 계열 9~10억대(노후 단지). ​입지·호재: 마장·왕십리권의 교통·재개발(왕십리 권역 정비) 수혜 가능. 다만 노후도·단지 설계상 신축 대비 경쟁력 저하 우려.​투자판단: 수익성은 중립~보수. 재개발이 구체화되거나 계획 중 대형 사업과 연계되지 않으면 자본차익은 제한적일 가능성.​5) 수익성 예시 계산(간단 모델) — 한 케이스(서울숲 한신더휴 전용 59㎡ 기준, 이해용)​현재(2025.10) 추정 매입가: 16.3억 (KB중간값) ​5년 후 (중립 4%/연 복리): 16.3 × (1.04^5) ≈ 19.8억 (시세차익 약 3.5억) → 연평균 실질 +4% (명목은 물가 반영 필요).​10년 후 (중립 4%/연): 16.3 × (1.04^10) ≈ 24.0억.​간단 수익률(세전·거래비용 비포함): 5년 보유 시 총자본이익률 약 21.5% (연평균 4%).​임대수입(전세·월세 전환 가능성): 전세가 평균 7억대(최근 전세 사례) → 전세 비율 약 43% (전세가/매매가). 월세 전환 시 단순 임대수익률(총 임대수입/매입가)은 조건에 따라 2% 내외(서울 고가아파트의 일반적 범위). ​주의: 위 계산은 ‘세전·거래비용 미포함’ 단순 모델입니다. 실투자 시 양도세(보유기간·비과세), 취득세, 중개수수료, 보수·리모델링 비용, 금융비용(대출금리), 보유세(공시가격 연동) 등을 반드시 추가로 반영해야 합니다(2025년 공시가격 상승·보유세 영향도 유의). ​6) 결론 — 투자 전략 권고 (우선순위)​중장기(5~10년) 자본차익 목표:​가장 유망(높은 상향 가능성): 서부이촌(현대한강) — 용산국제업무지구의 직·간접 수혜. 성공 시 프리미엄 강함(확률 80~85%). ​다음 순위(견고한 역세권·신축성): 왕십리자이(역세권+GTX 기대), 서울숲 인근 한신더휴(성수·삼표부지 프리미엄 영향). ​안정적 임대·가성비(보수적): 마장동 청계현대·왕십리 삼성아파트 — 가격이 이미 ‘중저가’ 구간에 머물러 있어 임대수요 방어력은 있으나 급등 가능성은 인접 개발 실현 여부에 의존. ​리스크 관리 포인트:​진입 시점(타이밍): 대형 공공·민간 개발 발표(기공식·착공) 직전/직후로 가격 민감.​자금비용(금리): 금리 사이클에 따라 수요·전세·월세 시장 민감도 상이.​세금·공시가격 상승: 2025년 기준 공시가격 상승(연간 3~4%)은 보유세 부담을 키움. ​7) 추천 행동(구체적)​단기(1~2년) 매수: ‘투기성’ 접근 비권장 — 대형 개발이 확정·착공(예: 용산 기공식·성수 지구 착공)되기 전에는 변동성 큼.​중장기(5~10년) 매수: 용산 영향권(현대한강)·성수 인접(서울숲) 우선 고려 — 단, 매입 시 ‘층·향·관리 상태’와 향후 재건축 가능성(용적률·도로여건)을 반드시 점검.​임대 전략: 노후 단지는 ‘전세→월세 전환’ 시 임대수익률 방어가 가능하므로 현금흐름을 중요시하면 마장·왕십리 삼성 등 가성비 단지도 유효.​8) 근거(주요 출처 — 읽어볼 자료)​개별 단지 실거래·시세: 호갱노노 / KB부동산 / KBLAND (각 단지 실거래 내역). ​용산국제업무지구 개발 계획(서울시·언론 보도) — 개발계획·기공식 일정 관련 보도. ​성수 삼표부지·서울숲 일대 재개발(지구단위계획·전략환경영향평가 공람) 관련 기사·행정자료. ​GTX-C(사업개요·왕십리 정차 추진) — 국토·지자체 자료. ​공시가격·주택가격 통계(국토교통부·KB·부동산통계포털). ​원하시면 (A) 각 단지별 동일 평형(예: 전용 84㎡ 또는 59㎡)로 엑셀 스타일의 ‘현재가 / 5년·10년 예측가 / 예상 연평균 수익률 / 보유세/취득세·양도세 추정’ 표, (B) 공식 문서(용산·성수 개발 관련) 원문 요약(조항별로 어떤 인프라·시점에 영향 주는지), 또는 (C) **특정 단지(예: 현대한강)에 대한 ‘디테일 투자 체크리스트(층·향·향후 리모델링·재건축 가능성·단지 내 상가·토지이용계획 조회 방법)’**를 바로 만들어 드릴게요. 어느 작업을 먼저 해볼까요?​​